承租人的“优先购买权”如何实现
                                               ——律师办案手记
案情简要： 
    承租人A与出租人B签有房产租赁合同，租期为十年，合同约定：租期内如出租人出卖房产， 承租人在同等条件下具有优先购买权。在承租人A租赁该房产两年时，B在未告知A的情形下，将该房产以15万元转让于C，C要求终止租赁关系，三方发生纠纷，A遂向法院提出起诉，要求法院判令B继续履行或优先购买赔偿损失。本案经法院一审、二审审理最终判决A在同等条件下，享有优先购买权。本案进入执行程序后，A主张购买价款为15万元，而B主张如A优先购买，价款为35万元，如A不同意，则C愿意以此价款购买该房产。A拒绝以此购买，法院裁定本案执行终结。
争议焦点：
    A认为在租赁期内B将房产转让于C价款为15万元，且已登记过户，虽后经法院判决该转让无效，但A若购买房产应以C该次购买价格15万元为准。
    法院认为：原B与C的买卖已归于无效，B有权再行决定自己房产的出卖价格，如强行以15万元将房产转让于A，则侵犯了房产所有人B的所有权。现在A不同意以35万元优先购买，等于自行放弃权利，本案终结。
观点解析：
本文认为：A与B的交易价款应以15万元为准，理由如下：
     1、我国《合同法》明确规定，承租人在承租期内，如出租人出卖租赁物，承租人在同等条件下具有优先购买权。结合本案而言，条款中的“同等条件”是指的出卖人在出卖租赁物的价金。笔者认为：本案法院判决A享有优先购买权时，B与C的买卖行为已经履行完毕，虽经法院判决买卖合同无效，但B还确定了自己出卖房屋的价款，在这15万元价位上，A享有优先购买权，而非B第二次出卖所主张的“35万元”。
     2、B与C的行为显属恶意串通、哄抬价格，以达到阻止A优先购买的目的。
     3、法院在执行过程中对本案的处理不妥。
    法院在执行本案的过程中，片面强调了房产所有人的所有权，并使其绝对化。笔者认为：所有权就其法律性质而言，是一种绝对权，但这种绝对性是要受到一定限制的，即所有权人应在法律保护的范围内，合法行使权利。房子愿意卖给谁，本案是所有人的权利，但是对于出租的房屋，所有人就受到法律的限制，要给予承租人优先购买权；房屋的定价，原本也是所有人的权利，但是一经在交易中确定，就不能再行改变。就本案而言，法院片面强调所有权的绝对性，给出租人再行定价的权利，就会使优先权形同虚设，人民法院的判决成为一纸空文。
    一般来讲，承租人与出租人发生纠纷诉至法院，由于双方反目，在实现优先购买权这一过程中，很难象普通的交易那样心平气和。出租人会想尽办法阻止承租人优先购买权的实现。如果允许出租人再行定价的话，出租人必然哄抬价款以达到报复承租人的目的。因此，要实现承租人的优先购买权，只能以出租人此前已（或拟）卖给他人的价格来定。此时，出租人已无再行定价的权利。本案中，法院应以15万元的价格确保A的优先购买权得以实现。
        
                                                     撰稿：王文来
                                                     校对：刘祖君
    送：政法委、戚局长、曹局长、律师科、局办公室、电视台、沧州晚    
    报、沧州广播电视报、各法律服务单位。              
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